• 　火災や資材の破損など、突発的な事故による損害

火災や資材の破損など、突発的な災害は、建設工事保険で賄われることが多いです。HMなど建築請負主は、工事保険にはいってます。請負契約の際に保険の条項がある場合は、保険の約款とどのような特約にはいっているかをHMに確認しましょう。　

何も特約がなければ、発注者が負担です。ですが、特約があるのが普通。参考までに、国土交通省の個人住宅用標準約款には、下記のように三通り書かれてますね。長々しいので抜粋すると・・・・（C）のようになっているものはないんじゃないかと思います。うちは協議しましたが、（A）に近いものでした。私も会社で法務関係やっていたからわかるのですが、（一部上場会社ならなおさら）起こる確率が低くても起こった場合に会社がつぶれるような契約は飲めない（会社の取締役まであげてもなおさらサインしない。）のです。つまり下記１４条（不可抗力）で負担するリスクは（確率の大小はさておき）相当高いと私の請け負ったHMは判断していることになります。

• 不可抗力・・・自然災害、中でも地震・水災のリスクに注意！

下記の民間建設工事標準請負契約約款（乙）が民間住宅用約款例です。（A）ー（C）みっつの例が紹介されています。皆さんの契約書（案）も見てみてください。（C）はまともな法務を持っているところはしないと思います。

建設産業・不動産業：建設工事標準請負契約約款について - 国土交通省

第十四条（Ａ）　天災等不可抗力の場合、双方協議して、重大なものは発注者負担で、（入っている場合）工事保険で補填。

第十四条（Ｂ）　天災等不可抗力の場合、双方協議して、重大なものは受注者・発注者共同で負担で、入っている場合、工事保険で補填。

第十四条（Ｃ）　　天災等不可抗力の場合、双方協議して、重大なものは受注者負担。

上記の（A）（B）の場合は、工事保険に入っている場合、工事保険が自然災害をカバーしてくれる可能性はあります。ただし、下記のように工事保険は普通は火災はカバーしているかもしれませんが、地震をはずしていることもあります。水災も要確認です。地震や水災は、重大な全損や半壊が出た場合は要注意ということです。
ただし、不可抗力で損害が出た場合は、双方協議または施主負担との条項が入っていることが多いと思います上記（A）（B）のような事例。微妙になってくるのは「自然災害」です。特約に保険で補填します、となっていたとしても、洪水などの水災等は、包括型の工事保険の特約に高いので入っていないことも多いです。「この家の工事保険の約款を見せてください。また特約は何に入っているかを教えてください。」と営業さんに聞きましょう。「天災地変なんで多分ないと思いますけどね・・・」というのが営業さんの常套句ですが・・・・それがあったときに住宅ローンだけ残されて痛い目を見るのは自分自身です。

なお、「濡らしてはいけない建設資材が雨ざらしになっていた」・・・というのは通常工事保険の水災の保険の対象ではないですが業者の管理責任不行き届きで交換してもらうことはできると思います。

• 　ぐらぐら・・・地震は？

地震の補償も工事保険のなかには結構はいってない場合が多いです。というのは、工事保険は包括型と個別型があります。通常業者は包括型にはいってますが、そこに地震危険補償特約をつけると非常に高額になるため、通常は包括では入っていないことが多いそうで（保険代理店談）。つまり、地震という自然災害はリスクが高すぎて業者から見ても保険料が高額になるわけです。

そこで、個別の工事保険または住宅用火災保険に入るか？という話が出てきます。交渉によっては特別に業者負担で個別の工事保険に入ることもできるかもしれません。ただし、工事保険は保険金が支払われるのは原則としてその時点での建築物の所有者の業者に対してであり、自分の生活費などに充てることは原則想定していないようです。なお、工事保険にせよ、登記前の住宅用火災保険にせよ、（一時金中間金をいれるとその建築物の持ち分の所有権は施主に移転するかもしれませんが）工事中は登記もされていないため、業者に保険金が行く可能性もあります。満額受け取れるとは限りません。さらに保険金受取人をだれに（単独、共同名義？）するか、万一の場合にお金の動きがどうなるかなど、細かく確認することはあります。相談した代理店によれば、建築前の住宅用火災保険加入は、保険金受取等で施主と業者とでもめることもあるらしく、下記契約は積極的には受けたがらない保険会社が多いようでした。慣れない代理店や保険会社の担当者だと正確な情報が得られないので注意してください。

ほけんの窓口で複数社聞いてもらいましたが、契約を受ける保険会社側の担当者が詳しくなかったのかやりたくなかったのか、受けられないという回答も多かったようです。私が相談した店舗では、火災保険および地震保険は建築中から入れるが受取人は業者名義または共有名義にしてほしい、ただし、耐震等級割引はなし。最低保険期間の1年間入り、その後割引の多いものに切り替えていくという提案がありました。

1年目の火災保険が高額で、地震保険かけても全損で保険金額の半額しか出ないわけで、コスパがよくないところに耐震等級割引のない高額な保険料をはらうとなるのは、気が進みませんでした。あとは、個別の工事保険ですが、ごく短期間でも地震を入れると結構するそうです。はや着工して２か月。あと2か月で引き渡しです。その後は火災保険についた地震保険になるので、地震は気になるけれど、仕方ないか・・・・とあきらめ模様です。

地震はリスクあると思います。通常保険会社が引き受けられないほどの巨大なリスク。だか

らコスパが悪いのです。地震でも万が一全壊するとローンだけ残りますので。地震保険も政府がバックについているからやれているようで、個別の工事保険につけるとかなり高額になります。包括型と重複保険になってしまうこともありますし。
最後にリスタという地震保険は住む1年前からでも入れるそうです(入れますが保険金支払条件は十分確認してください。)。工事中のどの段階から入って意味があるかは後日聞いてみようと思います。予想ですが、受け取り手続きを見ると多分ですが、所有権は移転してないとまずい気もしますがはっきりしません。登記が必要かどうか、ですが、簡易な手続きのためにコストダウンしているとすれば登記は必要なんじゃないかな…と。

• 照明計画って？

パナソニックによると、照明計画とは、「施設の目的や用途に適合した機能や雰囲気を有する照明環境を形成する」ことをいうそうです。これが実はとっても難しいんです。家はこだわっているのに、すべてどこかの電気店やネットから買って「適当につければよい」と思っているあなた！HMの照明業者や腕の良い照明プランナーにも相談することをおすすめします。こだわりがなければ別ですが、「照明計画」は、プロに相談するとよいこともあります。超大手やHM通すと照明プランナーさんがつく場合もあるかもしれませんが、それなりに「プランニング」が必要です。明るさや数、配置など、素通りすると残念なことになるところが満載です。プランナーさんが表に出てこられない場合でもちゃんとした設計士さんなら、実は裏で相談されたりもしています。大光さんからは一円ももらっていませんが、照明の知識面で勉強させていただき、大変お世話になったことは事実ですので、その感想を書きます。

せっかくこだわって家を建てているのに、照明計画がほぼない状態で無秩序に照明をつけてしまう・・・・これは大惨事の可能性ありです。たとえば、配置の例ですが、残念な例として・・・・下記（図１）はバラバラですよね。照明費用は家一棟だと何十万もかかります。にも拘わらず、無計画でいくと、他にも間接照明の活用や、吹き抜けの照明計画など知らずに素通りしてしまってはもったいない点がてんこ盛りです。深くやらないにしても、LDKやこだわりのある部屋などは、いまの家と新居の手元の明るさ感が何Kくらいになるか、自分の希望通りかはショールームなどで確認した方が良いと思います。設計士さんと一緒行ったショールームでは、シュミレーション部屋で、ワット数や灯数を調整して、その部屋の理論的な明るさをシュミレーションしてくれるところもありました。ダウンライトひとつでも集光型、発散するタイプ、ワット数などどれを選ぶかで大分生活がかわります。
図１　残念な例（たくさん点けましたが、バラバラ。）↓

図２プランニング前、プランニング後の整理例↓

上記写真は下記から引用させて頂きました。大光電機さんは、比較的リーズナブルでした。ショールームは全国にあるわけではないですが、品ぞろえは多いです。
タカキ ヒデトシ49 | Pro's Way 住宅照明のヒミツ | 照明プラン／TACT | 大光電機株式会社　

オーデリックさんは、こだわりのある照明を取り揃えてあるイメージでした。HMの標準が大光さんだったので、大光さんで探してないときに、オーデリックさんで探す、という感じでしょうか。あと、三井のマンション時代にお気に入りの照明を購入したのはコイズミさん、高級感があり輸入などにも強いヤマギワさん、などもあります。パナソニックにもあかりショールームが各地にあります。各社頼むとプランニングしてくれます。

ネットで頼めるP社のあかりプラン もあります。ただし、注文住宅でこだわりがある人からすると商品知識はさておき、あかりプランのプランニングそのものについては正直レベルが高いものではなかったです（たまたまかもしれません。多分プランナーの力量に個人差あるのかも。）。明るさ計画やラインナップは考慮してくれていましたが、私がもらった照明のあかりプランは「立体視」して点いているところを想像すると配置場所などのバランスの取れていないものでした。その時点で大分勉強していた私( ..)φの想定していた「照明計画（プラン）」とは、吹き抜けであれば、靴をはくだけなので手元の明るさ（地明かり）はそれほどいらない（雰囲気重視）が、ホールの明るさ感はXXXくらい確保とか、リビングであれば、キッチンとの見通しや二階からの眺めも含めたダウンライトの配置や間接照明活用など、「全体的なプランニング」です。

もらったあかりプランを見て、照明計画は、プランナーの腕にかかっている、これは人任せにできないと思いました。設計士さんも信頼ある照明屋さんと相談しながら慎重に進めて頂いていたのですが、私も積極的に勉強してプランニングに参加してよかったと思います。

ここに間接照明や吹き抜けの照明計画について素人にもわかるように書いてあるカタログ（というより、テキスト）もダウンロードできます。また、間接照明プランナビなどもあります。また、書店で照明計画の本をペラペラめくるとよいアイデアが出たりします。例えば、専門家の間ではよくある手法のようですが、下記のようなアイデアもあり、目から鱗だったりします。今回は下記アイデアは本でも読みましたし、幸い照明にも詳しかった設計士さんからも出ました。

こんにちわ、仙吉です"(-""-)"

家を建てるには設計と施工があります。
建築事務所に頼んだ方が良いか、HMに頼んだ方が良いか。
多分この記事を見るレベルの方であれば、HMの方が良いと思います。この記事を読み飛ばすレベルの方であれば設計事務所を使いこなせるでしょう。

• 設計事務所のメリット

建築事務所の方が好きなデザインを頼めます。柔軟といえるでしょう。また、「設計と施工を分離」することで施工でぼったくられる可能性が減ります。ただし、自分で設計事務所を当然評価したり、施工を相見積もりしたり、設計、契約書はしっかりできているか検討したり、DIYの部分が出てきます。また、オリジナリティのあるデザインも設計事務所が得意だと思います。

• HMを私が選んだ理由

第一に、設計事務所に頼む度胸がありませんでした。

1. 不具合の是正に対応するのはだれか？

当初販売されていた土地が条件付き土地で、紆余曲折・経緯で最終契約時は条件を外してもらいましたが、HMで建てることにしました。リーズナブルな価格で土地を譲って頂いた、HMとつながりの深い売主さんの気持ちを汲んだこともあります。それと、３回目の家購入といえども時間と手間をかける自信とお余裕がなかったからです。

三回目の家購入で、どこが危ないかが生半可な知識で見えるようになると、少し払って、できるだけ危ない橋を渡らなくて済むようにしたくなりました。少し払ってもいいんです。私たちは、安心感がほしいのですから。一定の住宅の瑕疵があった場合、まもりますすまい保険で１０年は保証されるといいますが、対応するのは設計会社と施工会社です。保険金はあなたにではなく、事業者に支払われる仕組みです。住宅性能評価が添付されてたった家はすくなくともその建築時の性能が保証されているといいます。しかし、万一ではありますが、不具合が出た場合、（施工会社や設計会社がつぶれない限り）不具合を是正対応してもらうのはあくまでも、施工会社や設計会社です。住宅性能表示にしても、紛争が発生すると間に仲裁機関がはいってくれますが、対応するのは最後まで設計会社と施工会社です。まんいち「ババ」をつかんだ場合、瑕疵ある家を建てた設計会社などがそれを是正する能力や資力があるかは謎です。どちらが瑕疵があるかなどは契約などに依存し、設計側、施工側が罪のなすり合いをする可能性もゼロではないです。HMだと、設計と施工は一体なので誰に言っていけばよいかの問題は生じません。

設計会社や施工会社の技術力や信用力を見抜く自信は私にはありませんでした。どんなにまた、信用力があっても、一部上場のHMの信用力にはかないません。姉歯事件は極端にしても、杭の不具合マンションの事件がありました。「大手HMから買った家が（それが見抜けたとして）信頼ある設計会社と施工会社から買ったもの以上に不具合の確率が低い」とは言い切れないにしても、対応と巨大資本とブランドを守ろうとする姿勢がバックにあるのは何ものにも代えがたいです。私の経験でも、最初に三井のマンションを買ったときも、アフターサービス期間は些細なクレームでもサービス会社が飛んできました。いまから思うと素人レベルの心配や、いまとなっては木材も生き物だから仕方ないんじゃない？という程度のクレームや質問によく付き合ってくれたものだと思います。杭事件や姉歯事件のような犯罪または異常事態が起きない限り、品質保証体制は何重にもなっており通常は安心です。ローコストHMはわかりませんが、一般に大手ビルダーは全力で品質問題に全力で対応しようとしてくれます。この安心感は、家づくり初心者には何物にも代えがたく、コストに見合っていると思います。

　　　２．設計と施工の分離について
設計と施工の分離といいますが、私は設計と施工が分離されているからよいとは思えませんでした。私の頼んだHMは分離どころか、設計と施工が一体になっているところがむしろ売りといえます。設計は設計士さんがします。工事の監理は工事監督がします。施工の作業は大工さんがします。同じ会社に三者がいます。確かに契約上、工事監督者を置くとだけなっており、工事の監理の責任と方法いう点はあいまいでした。契約上、いい加減な工程管理で工事し放題といえばそうです。三者が結託すればぼったくりも不可能ではないです。我々は素人ですから。ただ、設計士さんと工事監督が同じビルにいて常に顔を合わせているそういう環境がかえってよい家づくりにつながることがあります。要望を出した時でも、設計上難しい要望の時は設計士さんが施工としっかり話を付けて机上の図面ではない、施工の裏付けのある図面にしてくれます。工事部にも何度も問い合わせてくれました。設計と施工を分離していたら、ある面で設計と施工をけん制させ合うことで質と価格の向上はできるのかもしれませんが、設計と施工が密接に連携できる状態は、よく設計事務所が宣伝文句で言うようなわるいことばかりではないと思えます。「本当にけん制し合う関係」であるならば、設計図面を引くさなかに本当に造作や設計図面の落とし込みの際に綿密に協議できるのか？、いや、できるはずがないと思います。金額面はオーバーヘッドが出る可能性は否定しませんが、施工と設計が密接に連携していることは私自身の家にはよい方向に働きました。設計士さんが工事部門と連絡を密にしてくれていたおかげで、造作の相談や、Fugeやシーリングのこと、建材などもベストな解を熟考の上、回答してくれました。上記は私の頼んだHMさんの話です。そのHMさんは、上場していますが、スーパー大手というよりは準大手の部類かと思います。工事部と設計部が同じ拠点内にあり、営業、設計、施工部門がその拠点で綿密に連携をとっていました。なお、すべての大手のHMさんが設計と施工が綿密に連携しているとは限らないとは思いますので、信頼できるHMさんかどうかはよく聞き取りをしてください。営業さんには気になることは気になる、とぶしつけな質問を承知で根掘り葉掘り聞くべきです。尊大になりすぎれば営業さんはあなたの前ではいい顔をしても、あなたのために額に汗して動いてくれる気はしないと思います。しかし、買主は気になることはすべて解消する権利はありますので行使すべきです。大金持ちでない限り、人勢をかけて住宅ローンを組み、その家とともに過ごすのは営業さんではなく、あなたなのですから。営業さんは、あなたを心配させるようなことは、聞かれなければいいませんので、一歩踏み出してよいかは、十分リサーチして聞いてください。

費用については設計と施工を分離した時のように相見積もりなどはできませんが、施工品質の担保については、必要に応じて第三者の住宅インスペクターを入れれば解決することだと思います。私がそのHMで決断した決め手は、準大手で超大手ほどオーバーヘッドはない一方で一部上場で信用力はある点、そのHMの設計士および工事監督一人当たりの棟数と、価格とがつりあっている点、地場のHMでリーズナブルな価格を出してきているところと比較してそれほど価格面で解離していなさそうだった点、施工内容にもこだわりがありそうだった点でした。

オーバーヘッドはいろいろな考え方があります。立派な本社や営業所、営業さんや設計さんの給料も経費として最終的には家にのってきます。広告、住宅展示場や打ち合わせで毎回お茶やジュースが出てきたとします。それらの一部はすべて後であなたが払うと考えてください。それらはあなたがお金を出して買うサービスで、必要なものもあると思います。あなたはあなたが得たい満足のためにお金を出そうとしています。家を建てるという行為は、満足いく家を得るというサービスの提供を受けるのと等価です。

最初は設計士さんは紹介がなかったですが、その後、運よくこだわりをもってつきあって設計していただける設計士さんにもあたりました。設計士および工事監督一人当たりの棟数は、いわずもがな、最重要な検討項目と思います。一人当たりに換算して尋常な数ではない棟数を立てているビルダーは、注文建築といっても建売程度のカスタマイズしかできず、工事の監理も程度が知れているでしょう。私は、注文住宅は物ではないと考えています。サービスに近いものだと考えています。安い家はありますが、魂が入らない限りハコでしかありません。家を単なるものと考えず、魂を入れたいならばそのような思いにこたえてくれるHMを探したほうが良いと思います。

家に魂を入れてくれるかどうかは、営業数値が重要にしても、その前提として家に拘りのある営業さん、設計士さんかどうか、かなと思います。そしてそのような人がいる会社は、ある種の共同理念みたいなものを、本質の部分ではプライドとして共通してもっておられると思います。そのHMの理念に共感して皆さん家を買われるのだと思います。

上記は私見で、人それぞれ。多分に思い込みもあると思います。これから決めるという方はご自分にあう建て主を熟考のうえ決定なさってください。