三度目の家購入:HMで建てる注文住宅のブログ

三回目の家の購入として注文住宅に挑む日記
一回目はマンション、二回目は建売。三回目は注文住宅。
転勤続きで売却購入これで三度目の住宅購入。ことわざ通り?三度立てれば満足いく家が建つか・・・・こうご期待。

繰り上げ返済する?しない?

仙吉でございます"(-""-)" ご無沙汰しております。


以下は既に借りている人向けです。これから借りる人は、これから支払う保証料等やローン手数料なども差し引く必要があるので損益分岐点の金利はもっと低くなります。いま、10年固定で住宅ローン組んでます。昨年末は住宅ローンの残高もX千万あり、手元の余裕資金もちょっとあったので、繰り上げしようかどうか悩みました。金利は10年間0.75%なので、10年丁度でどんと返すことは決まってます。では、臨時収入があった、帰ってきた税金はどうする?返しますか?生活状況が激変しない限り、返すなら一貫して早期に返す、または返さないなら待機資金として常にプールするのどちらかだと思います。


この手の残債はナウ OR ネバーだと思います。返せば、早いうちなら保証料等の戻しもあります。低金利とはいえ、複利は効いてきます。そこで、今返すか、10年目に一気に返すかを検討しました。考慮ポイントは下記です。


(1)もどしの保証料と、手元のキャッシュを返済した場合の万一の際の保障(生命保険等)の比較衡量
→もどしの保証料は複雑な計算をするようなので、各保証会社に聞くしかないです。
ただし、繰り上げして保証料や団信保険料を返してもらうのはよいですが、ある程度手元にストックが必要だと思います。毎年のキャッシュがが入るつまり、フローの前提は雇用ですが、死亡した場合または高度障害等になった場合、手元に流動性資金がないと、残されたご家族の生活資金がショートするかもしれません。逆に下記の絵で左側に矢印をたどっていくとキャッシュのストックが残り万一の場合はそれを取り崩して生活できるわけですね。その手当て別途保険に入る、でもよいですが、団信や保証料を「既にはらっている」ことで一定の保障がついてきている、当面使わないにしても手元流動性資金を得ている、という考え方もできます。平時だけでなく、万一のフローが滞った場合の場合の当面のストック(手元流動性資金の確保)も考える必要があります。



(2)低金利とはいえ「複利の完済までの支払い金利」と(残債を極力残して)「住宅ローン控除を10年間受け続けた場合」の比較衡量


都銀などのシュミレーションは支払金利総額が計算しにくくなっているので都銀以外のフラット35のサイトや、フリーの独立系のシュミレーションサイトで計算してみてください。手数料払ってしまっているので、1%以下では返さないほうが税金的には得、ということは結構あるようです。下記では1%とおっしゃっていますが、1000万借りると数万の誤差ですが金利の損益分岐点は正確には1%より少し下のような気がします。残債の複利効果の分です。

下記は参考です。恐れ入りますが、下記で正確性や入力された情報管理の責任は当方では持てません。


また、10年後に完済するが、返済期限はまだ先の場合、リスクをとれるならば余裕資金として運用するという手もあるかもしれません(低金利時代なので増やすならリスクとるしかないですが、キャッシュの現在価値という考え方)。残債にあてるための待機資金で大きな投資リスクをとるのは個人的には賢くないとは思いますが、万が一少し損失が出たとしても、10年超えて少し支払期限があるようであれば破滅的な結果は避けられると思われます。私の場合は余裕資金の1割を株式投資に回してこれまで10%くらいの利回り(配当除く)で回ってますが、そろそろ引き上げる予定です。


なお、ご存知の通り、去年家を買った人は、消費税8%に上がった後は、控除額ローン残高の1%で最大40万円(ローン残高4000万円の場合)で10年間、長期優良住宅の条件では、50万円(残高5000万円)にあがります。当然50万円の控除を受けるためには、50万円以上所得税を支払っている必要があります。


その他法律的な考え方としては、残債を繰り上げする、ということは、返済期限を繰り上げるのであれば返済猶予期限の放棄であり、将来の選択肢の放棄である(一方向性でリスクテイクの一つ)という考え方もがあります。先が長い場合、金利を払うことで、将来の経済変動や生活変動時に対応するための選択肢の幅を買っているという見方もできなくはないです。


(3)資産形成の観点から家計簿など付けられない性格の方は、細かな損得考えず、万一の際のキャッシュや当面の教育資金などは手元に残して常に返した方が良いと思います。使ってしまいますからね。運用云々は残債がなくなってから考えましょう。返済を続ければ節約して資産はおうちが残りますが、家計が管理できない人の手元にキャッシュが残ると使ってしまい残債が減らないという結果になりかねないからです。


上記をよくお考えになったうえで、繰り上げするかどうかはご検討ください。

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