三度目の家購入:HMで建てる注文住宅のブログ

三回目の家の購入として注文住宅に挑む日記
一回目はマンション、二回目は建売。三回目は注文住宅。
転勤続きで売却購入これで三度目の住宅購入。ことわざ通り?三度立てれば満足いく家が建つか・・・・こうご期待。

中古住宅をよい値段で売る方法(不動産業者選定等)

仙吉です"(-""-)"
家を二度売却した経験があります。その経験から、中古住宅を高く売るノウハウを公開します。一度目は築4年ほどでかった値段より高く売りました(/ω\)。二度目も築8年ほどでまあまあ満足いく値段で売りました。売却理由は気まぐれではなく、不遇な転勤が理由です(/ω\)


自分の家をこの世の中にいるはずの一番高く買ってくれるお客さんとつないでくれるかどうか。物件が最強でない限り、業者の選択がキーになります。概略は次の通りになります。業者を複数見積もり取る。専任にするかどうかはどちらでもよいとは思いますが、その物件の人気があれば専任でなくてもよいかもしれません。ただ、専任だとその業者は本気で広告うったり色々やります。専任でなければそれ相応です。
業者を自分の目で見抜き、専任でお願いする(自分の場合)。物件がよければ専任でなくてもかまいません。
「不動産価格は「査定」されるな」。自分の物件はこの世に一つで同じ物件はない→売り出し価格は自分で決める。需給が大きく変わるしそもそも不動産価格はあってないようなもの。ある程度の取引事例は査定時に資料はもらえるので参考にする。値付けはネットでサーチして、時間と相談の上、「自分なら買うだろうという価格」の「まあまあ上」を設定する。どれくらい上にするかはいつまでに売れればよいか、時間との相談。価格設定の際、仕入れ価格(購入価格)や残債は忘れること。幸い当方にはこういう大人の事情はありませんでしたが、大人の事情があれば上乗せせざるを得ないかもしれませんね。ただ、大人の事情はお客さんからすると知ったことではないのです。。。


〇業者の見抜き方
1.地元業者、商圏の広い業者など、複数業者から見積もりを取ります。専任にするかなど、売り方の「戦略(価格の設定と、業者さんにどう配置するか・専任にするか否か)」は自分で考え、「戦術(戦い方)」は自分もアイデア、を出しつつ原則業者に任せます(任せられる業者を選びます)。不動産販売も「商売」です。価格設定などは高ければよいというものではないです。高すぎると誰も手を出さず、1年売れ残りとなります。売れ残り物件はネットでもそれと分かるので、誰も手を出さず、最後は転売業者に市価の七割で食われてしまいます。「絶妙な価格設定」で指値して、お客さんを待ちます。入れ食いならそれは値付けが甘かったということ。最初は1か月くらい待つくらいの覚悟は必要かと思います。値段が高すぎたかなどは反響などをみればわかります。下げるときは小出しにせずに一気に下げます。業者さんは価格をさげたほうが成約につながるので、下げようかと相談すれば考えたふりはするかもしれませんが、普通はNOとは言いません。最終判断は自分でしましょう。価格は業者それぞれです。3つの業者に査定してもらいましたが、鉄道子会社系、財閥系、独立系海外チャネルありの三社にしました。最初2社は辛かったです。上下400万くらいの開きはありました。一番高い値段を出してきた業者に頼みましたが、高い値段を出してきたからではなく、近所の家が相場より高いのに売れていたから、また下記のおすすめ基準にも合致していたからです。


2.業者選択に当たっては、下記を注意します。自分が売却する物件を見に来るお客さんがその業者の広告を見そうか?既存客も必ず聞いてみましょう。そのお店の商圏がつかめたりします。従前影響力の強かったちらしよりも、いまは何でもネットが潜在的な顧客をつかめるきっかけになっています。その業者がSumoやHomesに出しているWeb広告の出来栄え(←重要)はチェックしましょう。折り込み広告も写真が豊富か、その物件の売り方、打ち出し方が上手かなど。店舗を訪れる店舗客もあります。


3.築浅であれば、中古住宅の瑕疵保険などを付けて付加価値を付けて売ってくれるか?家を点検してそれなりの品質がありますよ、保険も付けますよ、という売り方をしてくれる業者は家を高く売ってくれる可能性があります。中古買うとき、あなたが一番怖いのは見えざる部分の瑕疵ではないですか?あなたも点検もされて保険を引き受けられているならという気分になりませんか?売主負担で保険料など10万程度負担するだけで100万価格UPする効果があるなら安いものです。


4.担当者との相性、やる気。仕入れ販売企画専門部門の担当者ノウハウがあるかも。こ


5.両手(自社買い手に自社仕入れ物件を売る。売り手、買い手両方からの手数料取り)に拘り、レインズや一般広告へ出す期間を遅くしたりする業者がいます。これは論外のNG業者です。貴重な時間物件を例えば2か月も非公開で抱え込まれると売主はデメリットしかなく、要注意ですので最初にくぎを刺しておきましょう。そういう業者は同業者はだいたいわかってます。競合がいるときは競合ぎょうしゃがいることを隠さず、相手業者の情報別の不動産屋さんから聞いてもよいかもです。「あそこ両手やってるんですか?」と聞いたら、「ああ・・・そうですね・・あまり悪口はいいたくないですが、あそこ(大手XX系のXX支店)は抱え込むみたいで、時々物件業者に食われます。(両手ほしさに抱え込まれて)ああいう業者さん経由で物件業者に飲み込まれたり、売れ残って叩き売りになる物件はかわいそうです。」みたいな生々しい情報がもらえたりします。


結局選んだ業者さん(関東独立系海外販売チャネルあり)により、鉄道系、財閥系の辛い見積もりより結構よい値段で売っていただけました。


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