三度目の家購入:HMで建てる注文住宅のブログ

三回目の家の購入として注文住宅に挑む日記
一回目はマンション、二回目は建売。三回目は注文住宅。
転勤続きで売却購入これで三度目の住宅購入。ことわざ通り?三度立てれば満足いく家が建つか・・・・こうご期待。

繰り上げか、貯金か。

住宅ローンの手数料は払っている状態で、手元に現金の余裕が出来た。これを繰り上げ返済するか、貯金するか。


これは、完済がX年後として、手元の現金を堅実に運用した利回りが、住宅ローン控除で期待される控除額の合計との比較を考えることはもちろんですが、「現在の現金」はそれなりの価値がある点にも留意します。キャッシュフロー(手元の現金)という考えです。万が一物入りになった場合や収入が下がった場合、手元に現金があれば、それを返済及び生活費に充てることができますが、繰り上げしてしまうとそのような現金のやりくりの選択枝がなくなります。一方で、手元の現金が厚いと自分が借金していることを忘れがちになり見通しが甘くなることもあります。逆に、手元の現金が薄いと倹約志向になり中長期では貯蓄や資産が形成される可能性も出てきます。


利回りだけでなく、キャッシュフローや、手許現金が薄いことによる貯蓄効果にも目を向けた総合的な判断が必要です。こればかりは好みというか、「人生の経営判断」になります。


銀行指定の司法書士さんでよい理由(売却・購入)


個人的には、売却時は、相手の方や銀行と合意がとれれば、例えば、ネットで見つけられる一見さんの司法書士さんで十分かとも思います。


ただし、購入時は、融資をうける場合、銀行は、司法書士さんを指定してくることもあります。指定がない場合もありますが、信頼のおける従来型の物件に近い地元の司法書士さんであって地元の金融機関と取引のある司法書士さんを私は選びました。安心感もありますが、購入した土地が相手が個人かつ区画整理地などで少し登記が特殊な面があったこともあります。土地取引で登記の段取りを失敗すると、融資などにも響きますし、アパホテルをだましたような地面師(他人になりすまして架空取引をでっちあげる業者)は何億もする土地しか扱わないもしても、やはり心配です。司法書士さんの仕事は、登記に関わる当事者の本人確認、意志、登記などの依頼内容を確認して、実情に合うように登記して頂くことです。単に書面を作成して出して終わり、ではなく、きちんと確認された当事者が、きちんと意志を持っていることを確認して頂けます。当たり前のことではありますが、当たり前のことが当たり前に確認されていないと、犯罪に巻き込まれたり、段取りが悪いと登記の失敗や遅延などにつながりかねない、という私は心配性です。誤記のない書類を当日持ってきていただき、融資実行のタイミングや登記実行など滞りなく進めてきましたが、それを一見さんの先生に少なくとも購入時にやっていただく勇気はありません。見積もり取ればわかりますが、報酬などはかわっても10万変わらないと思います。個人的には、10万で安心を買えれば安いです。


「専門家」は、難度の高い案件を依頼しても「XXについてはやったことがない」とは決して言いません。ですが、同業者から見たら、資格を持っていても「XXをやったことがない専門家」には怖くて頼めません。私も仕事である法的な国家資格を持っていますが、仕事をアウトソースすることもあります。その際、アウトソースする際選ぶ視点としては、国家資格といえども資格持っているだけでは、絶対ダメ。実務に慣れ親しんでおり、仕事が実際に間違いないという実績が重要です。定期的にアウトソースする前にトライアルもやります。個人ではトライアルはできないのですから、信頼のある機関、例えば融資を受ける銀行支店が使っている司法書士を使うことには合理的な理由があると思います。銀行はそれなりの額のお金をその司法書士の手続きの信用のもと、貸している実績がある、それは参考になる事実だと思います。


結果、よかったです。工事の都合等で建物の引き渡し書類(登記に必要)がギリギリになりました。また、区画整理地だったので、区画整理組合などとのやり取りも必要でした。地元の司法書士さんと土地家屋調査士さんが連携して段取りをして奔走し、追加料金なしで登記を確実に間に合わせてくれました。一見さんの遠方の司法書士さんだったらこのような動きは多分無理だったと思います。


中古住宅をよい値段で売る方法(不動産業者選定等)

仙吉です"(-""-)"
家を二度売却した経験があります。その経験から、中古住宅を高く売るノウハウを公開します。一度目は築4年ほどでかった値段より高く売りました(/ω\)。二度目も築8年ほどでまあまあ満足いく値段で売りました。売却理由は気まぐれではなく、不遇な転勤が理由です(/ω\)


自分の家をこの世の中にいるはずの一番高く買ってくれるお客さんとつないでくれるかどうか。物件が最強でない限り、業者の選択がキーになります。概略は次の通りになります。業者を複数見積もり取る。専任にするかどうかはどちらでもよいとは思いますが、その物件の人気があれば専任でなくてもよいかもしれません。ただ、専任だとその業者は本気で広告うったり色々やります。専任でなければそれ相応です。
業者を自分の目で見抜き、専任でお願いする(自分の場合)。物件がよければ専任でなくてもかまいません。
「不動産価格は「査定」されるな」。自分の物件はこの世に一つで同じ物件はない→売り出し価格は自分で決める。需給が大きく変わるしそもそも不動産価格はあってないようなもの。ある程度の取引事例は査定時に資料はもらえるので参考にする。値付けはネットでサーチして、時間と相談の上、「自分なら買うだろうという価格」の「まあまあ上」を設定する。どれくらい上にするかはいつまでに売れればよいか、時間との相談。価格設定の際、仕入れ価格(購入価格)や残債は忘れること。幸い当方にはこういう大人の事情はありませんでしたが、大人の事情があれば上乗せせざるを得ないかもしれませんね。ただ、大人の事情はお客さんからすると知ったことではないのです。。。


〇業者の見抜き方
1.地元業者、商圏の広い業者など、複数業者から見積もりを取ります。専任にするかなど、売り方の「戦略(価格の設定と、業者さんにどう配置するか・専任にするか否か)」は自分で考え、「戦術(戦い方)」は自分もアイデア、を出しつつ原則業者に任せます(任せられる業者を選びます)。不動産販売も「商売」です。価格設定などは高ければよいというものではないです。高すぎると誰も手を出さず、1年売れ残りとなります。売れ残り物件はネットでもそれと分かるので、誰も手を出さず、最後は転売業者に市価の七割で食われてしまいます。「絶妙な価格設定」で指値して、お客さんを待ちます。入れ食いならそれは値付けが甘かったということ。最初は1か月くらい待つくらいの覚悟は必要かと思います。値段が高すぎたかなどは反響などをみればわかります。下げるときは小出しにせずに一気に下げます。業者さんは価格をさげたほうが成約につながるので、下げようかと相談すれば考えたふりはするかもしれませんが、普通はNOとは言いません。最終判断は自分でしましょう。価格は業者それぞれです。3つの業者に査定してもらいましたが、鉄道子会社系、財閥系、独立系海外チャネルありの三社にしました。最初2社は辛かったです。上下400万くらいの開きはありました。一番高い値段を出してきた業者に頼みましたが、高い値段を出してきたからではなく、近所の家が相場より高いのに売れていたから、また下記のおすすめ基準にも合致していたからです。


2.業者選択に当たっては、下記を注意します。自分が売却する物件を見に来るお客さんがその業者の広告を見そうか?既存客も必ず聞いてみましょう。そのお店の商圏がつかめたりします。従前影響力の強かったちらしよりも、いまは何でもネットが潜在的な顧客をつかめるきっかけになっています。その業者がSumoやHomesに出しているWeb広告の出来栄え(←重要)はチェックしましょう。折り込み広告も写真が豊富か、その物件の売り方、打ち出し方が上手かなど。店舗を訪れる店舗客もあります。


3.築浅であれば、中古住宅の瑕疵保険などを付けて付加価値を付けて売ってくれるか?家を点検してそれなりの品質がありますよ、保険も付けますよ、という売り方をしてくれる業者は家を高く売ってくれる可能性があります。中古買うとき、あなたが一番怖いのは見えざる部分の瑕疵ではないですか?あなたも点検もされて保険を引き受けられているならという気分になりませんか?売主負担で保険料など10万程度負担するだけで100万価格UPする効果があるなら安いものです。


4.担当者との相性、やる気。仕入れ販売企画専門部門の担当者ノウハウがあるかも。こ


5.両手(自社買い手に自社仕入れ物件を売る。売り手、買い手両方からの手数料取り)に拘り、レインズや一般広告へ出す期間を遅くしたりする業者がいます。これは論外のNG業者です。貴重な時間物件を例えば2か月も非公開で抱え込まれると売主はデメリットしかなく、要注意ですので最初にくぎを刺しておきましょう。そういう業者は同業者はだいたいわかってます。競合がいるときは競合ぎょうしゃがいることを隠さず、相手業者の情報別の不動産屋さんから聞いてもよいかもです。「あそこ両手やってるんですか?」と聞いたら、「ああ・・・そうですね・・あまり悪口はいいたくないですが、あそこ(大手XX系のXX支店)は抱え込むみたいで、時々物件業者に食われます。(両手ほしさに抱え込まれて)ああいう業者さん経由で物件業者に飲み込まれたり、売れ残って叩き売りになる物件はかわいそうです。」みたいな生々しい情報がもらえたりします。


結局選んだ業者さん(関東独立系海外販売チャネルあり)により、鉄道系、財閥系の辛い見積もりより結構よい値段で売っていただけました。