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仙吉です"(-""-)"
今日はこれから買われる予定の方に向けて独断と偏見に基づく住宅ローンのお話です。選定方法はいくつかありますが、これから住まれる家もそうですが、住宅ローンが人生の形を決めるといっても過言ではないです。
いくら借りる？借りられるだけ借りてはダメ！予算と資金計画
いま、銀行は会社員で勤続年数の長い方にはどんどん貸しますが、借りられるだけ借りてはダメです。お子さんのいらっしゃる方は、（１）「子供が大学に行く前までに完済できるかどうか」がまず分岐点になります。大学の授業料とローンの二重払いを避けられるなら老後資金も安定的に貯められそうです。ただ、それだと私の満足する駅近や広い家が買えません、家にお金をもう少し使いたい、となる場合は、少し頑張ることとして（２）大学の授業料と住宅ローンの二重払いをする時期を許して頑張ることになると思います。この場合も景気に左右されるボーナス返済まであてにすることはお薦めできません。いまは景気が良いですが、無理をしてしまいボーナスが減ってボーナス返済を求められると行き詰る可能性が高いです。少し長めに借りるにしても、原則定年退職の時期までにはローンは完済したいですね。公的年金が危ぶまれ年金減額や68-70歳からの年金支給開始となることすら将来的には想定されると思うので、退職金をも住宅ローン返済のあてにするような計画は少し無理があるとは個人的には思います。ＨＭの営業さんでも節操のない人は退職金までローン返済計画に入れるように誘導してくる人もいるようです。営業さんはあなたの老後には責任がないのです。銀行もいまはいくらでも貸してくれますので、言いなりに借りると危ないです。また、これ以上の低金利はないので、あとは金利が上がるだけです。この時期に、無理して退職金で完済をするつもりで変動金利で長く借りる（例えば10年以上）のは言い方は過激かもしれませんが自殺行為だと思います。例えば日銀が緩和をやめてローンの金利が1-2パーセント上がっただけで家計または老後の資金計画が破綻する可能性があります。
資金計画が決まれば借りる総額や予算も決まります。それを予算として「死守」していくことになります。注文住宅は外構や給排水工事まで考慮すると大体当初予算の１．２－１．５倍はかかると踏んでおいたほうが良いと思います。それに引っ越し費用もかかります。新しいカーテンや家具だけで個人差はありますが100万前後は見ておいた方が良いです。
金融機関と金利（変動・固定）選定
仮換地や保留地でない普通の土地建物を担保にするならばネット銀行等からたくさん住宅有望なローンが出ています。金利だけではなく、融資手数料を含めた返済総額、付帯保険（三大疾病保証など）を確認して有利なものを選びましょう。2018年9月現在では個人的には10年以上借りるなら固定金利をお薦めしますが、自己責任できめてください。例えば20年間なんとか返せる額を変動で不動産屋や銀行の言いなりで借りて金利が跳ね上がると返済計画が破たんする可能性はゼロではありません。
金利の固定期間には大きな市場がふたつあります。変動金利や10年までの固定の市場と、フラット３５の市場です。前者は民間金融機関が中心で競争をしています。後者はいわゆる旧公庫の証券型ローンです。35年で固定できるわりには考えられないほどの低金利なので、フラット３５で長めに借りて余裕がでれば繰り上げ返済を繰り返すという方も多いです。変動金利や10年までの固定の場合は、ある程度頭金がある方で、10年以内に返す計画を持っている方が借りられることが多いと思います。10年固定は競争が激しいので、よい条件が出てくることも多いと思います。フラット３５も代理店により金利が違うので、フラット３５のページで見て比較して決めればよいと思います。
なお、土地を先に買って、後から建物を作る場合、条件がいろいろ出てきます。
最初土地だけで建物がなく、抵当に入れるものがないので、融資実行に工夫がいります。
借りる人の信用や団信生命保険の加入審査等に問題がなければ土地購入時に土地担保に融資は受けられると思います。
問題は建物の資金繰りです。私の場合は着手金を手持ちのキャッシュで1/3だけ払い、残りは建物引き渡し時でした。ＨＭによっては中間金を建築の進捗に応じて求めてくるところもあります。着手金や中間金が払えない場合はつなぎ融資を利用することになると思います。楽天銀行やみずほ銀行で取り扱っているので調べてみてください。
さて、つなぎ融資の要否は人それぞれと思いますが、つなぎ融資を除くおおまかなスキームは下記のようになります。
例１．土地購入時1本目融資実行抵当権設定→着手金・中間金支払い（必要ならつなぎ融資）→建物購入時２本目融資実行抵当権設定
メリット 2本目の金利支払いは建物引き渡しから発生する。
デメリット 手数料が2本分となる。
例２．土地購入時に建築予定の建物も含めて融資実行→土地にのみ抵当権設定し、建物は建築後抵当権設定をするという誓約書を入れる。受け取った資金のうち建物代金分は銀行に信託→着手金、中間金支払い（残金入金の条件が建物への抵当権設定となっている場合などは必要に応じてつなぎ融資）→建物引き渡し時に融資されていた資金残額を受け取り、建物に抵当権を設定
メリット 手数料が1本分となる。金利は土地の融資実行時点できまる。登記は2回になるが融資手続きの審査は１回で済む
デメリット 対応してくれるかは銀行次第。建築するＨＭや設計事務所の信用がないと融資がでないことも。プールされているお金は手が付けられないが、土地引き渡し後から建物分の金利も発生する。
ネット銀やフラット３５ではそのような条件では貸せないというところもあるので個別に問い合わせるしかないと思います。そのかわり、例えばソニー銀行では、日本ＥＲＩと提携して下記のようなプランも提供しています（要手数料）。設計施工を頼むところが小さな設計事務所などの場合は日本ＥＲＩにはいってもらうメリットはあるかもしれません。
私の場合は、土地が区画整備地であり仮換地を先に購入し、注文住宅を建てるという条件だったので、選択肢があまりありませんでした。融資期間は１０年程度を想定し、当時１０年固定で強かった三菱ＵＦＪ銀行さんと三井住友信託さんとに相談しました。担当者の方によると思いますが、三菱ＵＦＪ銀行の融資担当の方はベテランだったので、仮換地および土地購入時融資で融資後の建物に対する抵当権登記など変則的な住宅ローンの知識も手際もスムーズで素晴らしく、安心してよい条件で融資を受けられました。
金利動向の見極め
固定期間を少しは入れるとするならば、１０年以下の固定金利は金融市場の需給で決まります。各社翌月金利は月末に発表します。ときどき、金融系のサイトや報道で数日前にフライングで情報が漏れたりします。また、ソニー銀行の金利は前月中旬に正式に発表されるので都銀などから10年固定や変動などを借りる方は少しは参考になると思います。
また、フラット３５などの超長期固定金利は長期金利の動向に概ね依存します。また、いずれの金利も、日銀の中長期のガイダンスに影響をうけます。
