三度目の家購入:HMで建てる注文住宅のブログ

三回目の家の購入として注文住宅に挑む日記
一回目はマンション、二回目は建売。三回目は注文住宅。
転勤続きで売却購入これで三度目の住宅購入。ことわざ通り?三度立てれば満足いく家が建つか・・・・こうご期待。

マンション vs. 一戸建

おはようございます。仙吉です"(-""-)"
マンションか、一戸建てか。結論から言うと、好みでしかないと思います。といってしまうと身もふたもないのですが、私の独断と偏見(好み)を下記にかいてしまいます。


実際両方に既に住んでいる経験からすると、個人的には庭もあまりしないのでマンションは住みやすくてとてもイイ!です。ただし、DIY的な要素が嫌いでない点と、中長期では一戸建てが管理資産処分などの点で自分のコントロール下におけるので安心という感触があり、三回目の家は一戸建てにしています。

  • マンションのメリット

ワンフロアーにすべて集まっており、最近のマンションは動線が非常に便利
これは一戸建てに住むとわかりますが、マンションの最大のメリット。家の中での毎日の階段昇降の動作がないというのは本当にストレスがないになります。一戸建てでは三階建では、洗濯、着替え、風呂、食事、外出時支度などどんなに動線を工夫しても上下階の移動がはいり、一定のストレスはあるものです。
・管理費を払えば掃除やアメニティ、付属設備が利用出来て満足度が高い場合がある。
・戸数が多ければ人づきあいが面倒な人は人づきあいをしなくても浮かない


  • マンションのデメリット

・広さに依存して大規模修繕費用(12年目、20年目、30年目)、および、管理費(月1万ー2万)、駐車場代がかかります。大規模修繕費用は総戸数にもよりますが、マンションの総戸数が少ないと20年目ー30年目だけで200万~500万くらいかかる例もあるようです。マンションは同じ立地で同じ広さだと安く買えるように見えるが、価格を1.5-2倍しないと一戸建ての価格との比較対象にならない、といわれることがあるのはこれらのためです。


上下階、隣戸の音が気になる。これは住民次第ですが、音がしないことはあり得ません。


・マンションは建て替えを決めるのは相当年数が経過してからと覚悟する必要があります。生きているうちには老朽化で立て替えたいと思ってもどうにもならないことが多いであろうことを覚悟すべきです。築30-40年のマンションは都心部の一部を除いて数百万円で売買されることが多く、30-40年後は家賃や住宅ローンはかからなくなりますが、都心部を除いて老朽化したマンションは資産としてはそれほど期待出来ない場合が多い


・子供が大きくなったら3LDKは少し狭いかも。しかし老後は丁度良い。


  • 一戸建てメリット

マンションデメリットの裏返しが多いです。
一戸建てもメンテ費用(屋根や外壁、水回り整備で30-40年間で200-400万程度)はそれなりにかかりますが、あれはやって、これはやらない、など予算にあわせて最低限にするなど自分で制御できる点は安心です。


また、古家は日本では無価値になりますが、いくら減価しても土地の価値は残ります
人口は減っても便利な場所への需要は減らないようで、田舎の土地は少なくとも将来は投げ売りですが、便利かつ環境の良い土地の価格は人々が払える額に貼りついて下がらないはずと考えています。ターミナル駅の駅近であれば、資産価値は家の価値がゼロにはならない。なっても投資額の3分の1くらいで下げ止まるのではないか、と楽観的過ぎる見通しを立てています。老後、何かあったときはリバースモーゲージで現金化しやすい程度の資産としては期待しやすいと思います。


私はいらないですが、庭が持てます。あと、駐車場代がいらない、というのもメリットです。


  • 一戸建てデメリット

間取りが三階建てだとかなり移動がつらいです。二階でもマンションの間取りにはかないません。町内会など、行事や人づきあいが苦手な人は面倒と感じる人もいるかもしれません。逆にそういうのがないと味気ないという人にはメリットになります。
4LDKは子供が大きくなったら丁度良いですが、子供が独立して夫婦になると無駄なスペースが増えます。孫が来たら止まる部屋と割り切ればよいですが、減築しない限り空き部屋に無駄な税金を払うことになる、とも言えます。

引渡し前から入れる(?)地震保険

SBI短期保険からは一円ももらっていませんが下記に記します。
下記は私の家に関して問い合わせた結果です。個別の事例に一般化できないと思うので、気になる方は必ず加入前に問い合わせてください。


リスタという地震保険の紹介を先日しました。仕組みを調べたところ、地震で被災して保険金を請求する際に必要なのは、所有者であることを証明するための登記簿、り災証明書等のようです。また、住む前1年前から居住者とみなすという表示もありました。登記簿は必須なのか電話で問い合わせたところ、必ずしも必須ではないとのことでした。家の損害を補填することを目的とする契約ではなく、「地震災害後に住居を失った被災者の生活の支援」を目的」とする保険であるため、登記がなくても契約書などがあれば、保険金支払事由に該当するか個別具体的に判断するとのことでした。自治体にり災証明書を発行してもらうハードルはありますが(後述)、地震の時点で引き渡しを受けていること自体は直接の要件とはなっていないようです。


下記は、私の自己判断です。
被災して、り災証明書が出ることで建っていた家の被害の程度が証明でき、請負契約書で引き渡し予定日が近かったことが証明できれば、登記されている必要は必ずしもない可能性はあるように感じました。ただ、建築中の家に対して「り災証明書」が出るかどうかは各自治体の判断によるようなので、そっちの方がハードルになるかもしれません。万一被災したら、契約書上被害を被るのが自分である場合、行政当局と交渉してり災証明書を出してもらう必要はありそうです。


工事中の災害はだれが保証するか。

  •  火災や資材の破損など、突発的な事故による損害

火災や資材の破損など、突発的な災害は、建設工事保険で賄われることが多いです。HMなど建築請負主は、工事保険にはいってます。請負契約の際に保険の条項がある場合は、保険の約款とどのような特約にはいっているかをHMに確認しましょう。 


何も特約がなければ、発注者が負担です。ですが、特約があるのが普通。参考までに、国土交通省の個人住宅用標準約款には、下記のように三通り書かれてますね。長々しいので抜粋すると・・・・(C)のようになっているものはないんじゃないかと思います。うちは協議しましたが、(A)に近いものでした。私も会社で法務関係やっていたからわかるのですが、(一部上場会社ならなおさら)起こる確率が低くても起こった場合に会社がつぶれるような契約は飲めない(会社の取締役まであげてもなおさらサインしない。)のです。つまり下記14条(不可抗力)で負担するリスクは(確率の大小はさておき)相当高いと私の請け負ったHMは判断していることになります。


  • 不可抗力・・・自然災害、中でも地震・水災のリスクに注意!

下記の民間建設工事標準請負契約約款(乙)が民間住宅用約款例です。(A)ー(C)みっつの例が紹介されています。皆さんの契約書(案)も見てみてください。(C)はまともな法務を持っているところはしないと思います。


建設産業・不動産業:建設工事標準請負契約約款について - 国土交通省

第十四条(A) 天災等不可抗力の場合、双方協議して、重大なものは発注者負担で、(入っている場合)工事保険で補填


第十四条(B) 天災等不可抗力の場合、双方協議して、重大なものは受注者・発注者共同で負担で、入っている場合、工事保険で補填


第十四条(C)  天災等不可抗力の場合、双方協議して、重大なものは受注者負担


上記の(A)(B)の場合は、工事保険に入っている場合、工事保険が自然災害をカバーしてくれる可能性はあります。ただし、下記のように工事保険は普通は火災はカバーしているかもしれませんが、地震をはずしていることもあります。水災も要確認です。地震や水災は、重大な全損や半壊が出た場合は要注意ということです。
ただし、不可抗力で損害が出た場合は、双方協議または施主負担との条項が入っていることが多いと思います上記(A)(B)のような事例。微妙になってくるのは「自然災害」です。特約に保険で補填します、となっていたとしても、洪水などの水災等は、包括型の工事保険の特約に高いので入っていないことも多いです。「この家の工事保険の約款を見せてください。また特約は何に入っているかを教えてください。」と営業さんに聞きましょう。「天災地変なんで多分ないと思いますけどね・・・」というのが営業さんの常套句ですが・・・・それがあったときに住宅ローンだけ残されて痛い目を見るのは自分自身です。


なお、「濡らしてはいけない建設資材が雨ざらしになっていた」・・・というのは通常工事保険の水災の保険の対象ではないですが業者の管理責任不行き届きで交換してもらうことはできると思います。

  •  ぐらぐら・・・地震は?

地震の補償も工事保険のなかには結構はいってない場合が多いです。というのは、工事保険は包括型と個別型があります。通常業者は包括型にはいってますが、そこに地震危険補償特約をつけると非常に高額になるため、通常は包括では入っていないことが多いそうで(保険代理店談)。つまり、地震という自然災害はリスクが高すぎて業者から見ても保険料が高額になるわけです。


そこで、個別の工事保険または住宅用火災保険に入るか?という話が出てきます。交渉によっては特別に業者負担で個別の工事保険に入ることもできるかもしれません。ただし、工事保険は保険金が支払われるのは原則としてその時点での建築物の所有者の業者に対してであり、自分の生活費などに充てることは原則想定していないようです。なお、工事保険にせよ、登記前の住宅用火災保険にせよ、(一時金中間金をいれるとその建築物の持ち分の所有権は施主に移転するかもしれませんが)工事中は登記もされていないため、業者に保険金が行く可能性もあります。満額受け取れるとは限りません。さらに保険金受取人をだれに(単独、共同名義?)するか、万一の場合にお金の動きがどうなるかなど、細かく確認することはあります。相談した代理店によれば、建築前の住宅用火災保険加入は、保険金受取等で施主と業者とでもめることもあるらしく、下記契約は積極的には受けたがらない保険会社が多いようでした。慣れない代理店や保険会社の担当者だと正確な情報が得られないので注意してください。


ほけんの窓口で複数社聞いてもらいましたが、契約を受ける保険会社側の担当者が詳しくなかったのかやりたくなかったのか、受けられないという回答も多かったようです。私が相談した店舗では、火災保険および地震保険は建築中から入れるが受取人は業者名義または共有名義にしてほしい、ただし、耐震等級割引はなし。最低保険期間の1年間入り、その後割引の多いものに切り替えていくという提案がありました。


1年目の火災保険が高額で、地震保険かけても全損で保険金額の半額しか出ないわけで、コスパがよくないところに耐震等級割引のない高額な保険料をはらうとなるのは、気が進みませんでした。あとは、個別の工事保険ですが、ごく短期間でも地震を入れると結構するそうです。はや着工して2か月。あと2か月で引き渡しです。その後は火災保険についた地震保険になるので、地震は気になるけれど、仕方ないか・・・・とあきらめ模様です。


地震はリスクあると思います。通常保険会社が引き受けられないほどの巨大なリスク。だか


らコスパが悪いのです。地震でも万が一全壊するとローンだけ残りますので。地震保険も政府がバックについているからやれているようで、個別の工事保険につけるとかなり高額になります。包括型と重複保険になってしまうこともありますし。
最後にリスタという地震保険は住む1年前からでも入れるそうです(入れますが保険金支払条件は十分確認してください。)。工事中のどの段階から入って意味があるかは後日聞いてみようと思います。予想ですが、受け取り手続きを見ると多分ですが、所有権は移転してないとまずい気もしますがはっきりしません。登記が必要かどうか、ですが、簡易な手続きのためにコストダウンしているとすれば登記は必要なんじゃないかな…と。