三度目の家購入:HMで建てる注文住宅のブログ

三回目の家の購入として注文住宅に挑む日記
一回目はマンション、二回目は建売。三回目は注文住宅。
転勤続きで売却購入これで三度目の住宅購入。ことわざ通り?三度立てれば満足いく家が建つか・・・・こうご期待。

注文住宅などの工事請負契約留意点

まだ無事に引き渡しを受けていないのですが、法務の仕事をして三回目の住宅取得という行きがかり上、今回色々検討したので、下記に情報共有します。工事請負契約の最大のチェックポイントは、1.設計と施工を出来るだけ分けて契約すること、2.不慮の事故や災害時(地震、水災、火災、労災等)の保証等とその手当を確認することだと思います。大手HMにまかせっきりであればそれはそれでよいのだと思いますが、不動産取引の性質上、知らずに危ない橋を渡っている場合も多々あるので参考にしてください。


工事請負契約注意点1:設計と施工について

設計と施工を分けずに、一体で何千万払いますという契約を結ぶ人がいますが、「自殺行為」だと思います。契約は、どんなものが納品されるか、契約の対象が明らかでない状態で何千万払いますというような契約を結ぶことはありえないです。そんな契約を持ちかける業者は即却下すべきです。間取りが出来てもまだ安心ではないです。ある程度どのような建材をつかってどのような設備が入るのかは確認したうえで工事請負契約を結ぶべきです。HMの場合はプランがあると思うので、その詳細仕様書を請負契約に添付してもらうのは必須です。そこをベースにグレードアップとグレードダウンなどするのでスタート地点がはっきりしないとめちゃくちゃになってしまいます。



出来る限り、設計と施工を任せるHMであっても、設計と施工は契約は分けた方がよいと思います。大きなHMだと、設計もある程度無料でやってくれます。私は土地は自分で入手しましたが、契約時の経緯からあるHM一本でいこうと思っていたので、80万ほど払って設計をしてもらって、建築確認申請書案作成、仕様書(設備、建材などのモノは具体的に確認すべし)を出来るだけ細かく詰めてもらいました。ただし、施工詳細まで詰めるようお願いするとなると、一戸建ての現実問題として後々柔軟性が失われ、HMさんに却って無駄な作業や契約変更の手戻りを発生させる、という考えもあります。基本設計に加えて基本的な仕様(耐震性、断熱性、気密性などなど、公庫レベル、長期優良住宅レベルの仕様など)と建材(外壁、内装)、設備のある程度こまかいところまで詰めて、見積金額を出してもらうべきだと思います。理想的にはそれらの金額を「詳細見積もり」として出してもらうと安心ですが、HMにお願いする場合はそこまで細かい見積もりを作成しないところも多いので、HMに相談してみてください。設計と施工を分離する場合は設計事務所が見てくれると思います。


工事請負契約注意点2:トラブル時対応、地震など不可抗力時の対応

関東では地震が続いています。


注文住宅の建築中の災害に基づく損害の補償については、工事請負契約の契約の内容に応じて負担が決まります。なので、工事請負契約の内容はきちんとチェックした方が良いです。また、保険についても、工事保険に業者が入っているのか、どのような補償内容かも確認すべきです。


数か月の間住んでいる家を無保険にすることはないと思います。建築中の災害がどのように保証されるかは確認すべきだと思います。


通常は、工事請負契約では地震を含む不可抗力の場合双方協議や買主負担になっていたりします。工事保険で地震保険に入っているということはないと思います。地震は工事保険で補償されないのが一般的のようです。


ではどうするか・・・・火災保険を竣工前に入る手があるようです。火災保険は工事保険とダブるのですが、地震をカバーする工事保険はないか、あっても高いので、住宅用火災保険と同時に入るのがリーズナブルとの結論です。


当家は入ろう入ろうとおもってはや1か月。工事保険の約款は工事請負契約時に見せてもらっていますが、火災保険・地震保険にはまだ入っていません。地震が続くので今度保険屋さんに聞いてみようかな・・・


基礎完成!

配筋は施工検査でかぶり厚さを確保するためのスペーサに関して一点指摘があっただけで、ベース打設、立ち上がり打設、打設の枠外し、土間打ち、と順調に進んできました。
耐震レベル3なので、しっかりした基礎が仕上がったことと期待しています。基礎屋さん、猛暑の中、お疲れさまでした!今日からしばらく夏休み期間です。


夏なのに梅雨かと言わんばかりに週に3-4日雨が時々降ってますが、丁度雨になるのが養生の段階で打設の日は雨に振られませんでした。また、昨日関東で広範囲に震度3があったのですが、なぜかうちの近辺は震度が低かったらしい。ついてます!地鎮祭というかご祈祷を近所の神社でしたからでしょうか。

手前が少し汚くなっているのは玄関だからでしょうか。
これまでのところ、とてもきれいに仕上がってきているようです。

三回の住宅購入の経緯

人生で三回家を売買するのは、いけなてない典型例だと思います。
反面教師として参考にしていただきたく、少しずつ紹介していきます。


第一回目
三井不動産(現レジデンシャル)のパークホームズのマンション購入


売却理由
郊外ターミナル駅の駅近で人気物件だったが東側住戸でマンション前の古い社宅が建て替わる可能性が出てきたためと子供ができたこともあり階下などへの騒音が気になってきたため。管理費、将来的な大規模修繕計画の費用なども考えると、30-40年後は資産価値どころか負債になる可能性が高いと計算したためです。


→5-6年先は読むかもしれないが、5-6年はすぐに経過する。思った以上に中長期(15-40年)の視点が大切。15年後は子供は?
(教訓1)目の前の建物の将来の建て替わりも予測するべきだった。家族構成の将来の変化は想像をたくましくすること。30-40年後の経済状況や人口、中古マンションの供給状況なども考えるべき。現在ですら空き家問題が出てきている。昭和40年代の粗悪な団地は建て替えが進んでいる。30-40年後は、大量に築何十年の中古マンションが出回る。


 (教訓2)将来的な教育環境は?高校事情は?などなど。公立中学、高校の教育レベルや荒れ具合は?私立に行かせる必要があるなどなど。子供がいないうちから考えるのはなかなか難しいかもしれませんね。例えば、横浜市と川崎市で比べてみてください。


物件のよかった点
マンションでもブランド価値のある物件と立地が希少な物件は負債にはならないと思います。なんといっても、ワンフロアにすべての部屋が集まるマンションは住みやすいです。
管理費はとられますが、それは、オートロック、アメニティや住みやすい環境のための投資ともとらえることは十分できます。大規模修繕とまでいかなくても、一戸建ても住みやすく整えるためには10年ー20年後に外壁塗装や屋根のやり直しはかかりますので。ターミナル駅徒歩7分であまり出ない物件だったのでしばらくしつこいくらいに売却してほしい旨の広告が入っていました。


マンションを買うなら、下記を意識すると思います。
1.管理状況とブランドを重視して超大手から買う。
2.転勤等に売却時や賃貸の可能性を意識して駅近物件(地価にもよるがターミナル駅!)を攻める。
3.買い時、適正価格を見極める。マンションは乱高下するので、買い時を見極める。少なくとも中長期では下落すると予想(逆に一時的にインフレになるかもしれません。投資は自己責任で。)。五輪バブルに注意だが、買いたい時が買い時というのも事実。そもそも物件を持つという時点で車と同じで資金面の損得は二の次という面があると思うので。買えて欲しいときにめぐりあった物件を買う、ただし適正価格かはよく吟味、でよいのではないかとおもう。
4.大手マンションでしたが、入居後床鳴りは少し気になりました。いまとなっては構造に問題がなくてよい木を使っていたので縮んだりしていただけで補修対応で、ということで合理的な対応なんだとは思いますが、当時素人としては心配になりましたね。


4.大手マンションのインスペクション屋の内覧サービスは不要。大手の品質は問題なく、何重ものチェックが入る。もしあるなら報道のように犯罪的に隠されたもので一人の建築士が見て見抜ける性質の瑕疵はほとんどない、内覧時に指摘できるのは壁紙や床鳴り、床の水平の程度くらい。素人でもわかる。家族や親せきに傷チェックの動員をかけるので十分。


第二回目
横浜市内工務店が建てた建売一戸建の購入。大和住販経由でリサーチを依頼。
売却理由
転勤、三階建ては一生住めないと感じたため。
→(教訓)横浜市内の一戸建ては駅近は三階建てしか手が出ませんでした。二階リビングでしたが、三階建てはかなり大変で気にしないという覚悟はいります。やはり、何度も思ったのは、フロア間の移動がなかったマンションへ戻りたい(!)ということ。建売で間取りも考えましたが、ある局面では1Fから3Fの移動は避けられず、不便でした。あと、交通。昼間はとても閑静な住宅地で接道している道路幅もそれほど大きくないのですが、朝夕の交通量。近くの商店街が朝夕交通規制された際の抜け道になっており、二階リビング角地だったものの角を曲がる車がうるさかった。当時無知だったのとスーモみたいなサービスがなかったので、仲介屋から買いましたが、この時代はネットで売主物件でもなんでも探せる時代なので仲介料を払う必要性は薄れてきていると思います。未公開物件とかいいますが、それをやるなら大手仲介業者というよりも、地元の不動産屋などで土地を早期に仕入れて建てるべきだとおもいます。あと、安かった分、断熱は普通以下でした。夏暑く、冬寒い冷暖房がかかる家でした・・・・


物件のよかった点
小さな工務店が売主でそこから買うということで、住宅設計・建設性能評価を取得してもらってました。瑕疵保険が一般化する前でしたが瑕疵保険にも入った物件。壁紙は破れやすいなどはありましたが、その他は問題なく、品質はよかったです。建材はLixileで品質は大手のものとそん色はなかったです。アフターサポートも大手ほどすっ飛んでくるというわけではないですが、建材の一流メーカの保証があるので特に不安はありませんでした。大手でなくても建物の基本的な構造と瑕疵について一定の保証があり、建材が一流のものを使っていて、ある程度の工務店の評判が確認できればよい物件を引けば割安で購入できるのだと思いました。また、駅徒歩6-7分で転勤時に貸しやすく、売却時も早かったです。


そこで、今回建てる家は・・・・下記方針で探しました。
子供の校区内(引っ越しが重なったためこれ以上の負担はNG)
二階建て
郊外駅、駅近の土地
リーズナブルに土地を仕入れ。
ある程度の断熱、気密性の確保
住宅の基本的瑕疵のリスクやストレスが少ない。
注文で間取りを考えたい。
閑静な住宅地(接道道路は車の抜け道になっていない)
公立中学高校のレベルや環境
老後の環境 病院や老人ホームなど